Пять советов как купить квартиру в центре Одессы

архітектура Одеси

Жить в центре города удобно и красиво. Здесь все под рукой, — и отдых, и работа. Пока ваши бывшие соседи тратят по 1,5-2 часа в день на дорогу, вы можете передвигаться пешком, наслаждаясь прекрасной архитектурой Одессы. Сегодня эти возможности стали гораздо доступнее.

Спад на рынке недвижимости, произошедший в 2008-2009 годах больше всего ударил именно по недвижимости в центре. Дело в том, что квартиры здесь стоили гораздо дороже, чем на окраинах, а кризис привел к уравниванию цен.  Еще пять лет назад метр в старом городе стоил в среднем 2500 долларов, сегодня — 1400. Это лишь немногим дороже, чем на Черемушках и Таирова, не говоря уже о Фонтанах. Народ нынче обеднел и считает исключительно метры. А ведь в принципе цена на недвижимость зависит и от типа жилья, его расположения, транспортной доступности.

Пусть сейчас в это верится с трудом, но экономика циклична. Поэтому рано или поздно и на нашей улице появятся деньги. Тогда именно в центре, в силу его престижности, рост цен будет опережающим. Вторым таким непотопляемым сегментом является частный сектор в зоне пешеходной доступности до моря. Помимо вполне рациональных преимуществ, такая недвижимость имеет и «магические» свойства. Частный дом — это «моя крепость» и  чувство собственности. Квартира в центре —и вы ощущаете себя хозяином положения, настоящим одесситом. К таким доводам можно относится критично, но они играют немаловажную роль при выборе жилья. В особенности  — если покупатель располагает средствами.

Вывод прост:  покупая квартиру в центре либо на долгосрочную перспективу, либо для дальнейшей перепродажи, одессит не останется с носом. Главное правильно сориентироваться в подводных камнях местного рынка недвижимости.

Совет первый: выбираем средние этажи

Средние этажи в центре стоят дешевле, чем верхний или нижний. Дело в том, что они не дают возможности роста. На первом этаже вы можете расшириться во двор или выйти в подвал. На верхнем — устроить второй этаж на мансарде. Все это требует немалых вложений. Но если говорить о рядовом покупателе, для него такие перспективы, скорее всего, неинтересны. Между тем, на первый план выходят неудобства.

Жить наверху — значит страдать от проблем с крышей. Если где-то нарушен карниз — у вас будут сыреть стены. Напор воды здесь слабее и не каждая колонка будет на него реагировать стабильно. Внизу вы, возможно, столкнетесь с инфраструктурными проблемами. По утрам бывает запах из канализации А еще здесь больше комаров, случаются мыши и крысы.

На этом фоне средние этажи оказываются той самой «золотой серединой». При этом стоят они на 20-25% дешевле верхних этажей и на 10-15% — нижних. Исключение составляют только однокомнатные квартиры, где более проигрышным вариантом является первый этаж.

Совет второй: осторожнее с домом

Центр города — это удобно, выгодно и романтично. Об этом мы сказали достаточно. Но не стоит забывать, что речь идет о домах, средний возраст которых превышает 130 лет, а последний капремонт проводился в большинстве случаев после войны.

Опасность в том, что дома в центре города создают обманчивое впечатление. Внешне здание может выглядеть нормально, а на самом деле — оно аварийное или падает. Поэтому желательно знакомство с квартирой начать с ЖЭКа. Там вам скажут, является ли этот дом аварийным, не течет ли там крыша и нет ли в подвале воды. Стоит также обратить внимание на наличие трещин на стенах и перекосов. Последнее случается не так и редко: в одном из вертикальных рядов окна могут быть неправильной формы — одна сторона выше, другая – ниже. Значит, дом проседает и как бы хорошо он не смотрелся, вы крупно рискуете.

Если вы видите, что в квартире придется менять двери и окна, не постесняйтесь спросить, насколько геометричны их проемы. 2-3 сантиметра несоответствия одной из сторон в центре города — норма.

Совет третий: не искушайтесь

Даже если вас устраивает абсолютно все, запомните: сейчас качественных старых домов нет по определению. Они все с какими-то дефектами и только вам определять, совместимы ли они с вашим желанием жить в центре города.

Это касается, в частности, «новых домов». Многие думают, что «сталинки» куда надежнее домов «модерн» и «бельгиек», а те, в свою очередь, лучше зданий 1840-80-х годов. И думают неправильно. При нормальной эксплуатации дома из ракушечника, пусть и низкопробного, как в Одессе, могут простоять 150-200 и больше лет. Но если внизу постоянно текли трубы, образовались пустоты и водоносные мины, то возраст не будет иметь большого значения. Состояние некоторых «сталинок» 1957 года постройки катастрофическое, тогда как  иные дома 1857года стоят вполне уверенно.

Совет четвертый: присмотритесь к соседям

Соседи — это большая тревога каждого новосела. Плохие соседи попадаются редко, но если попадаются, то держись… Застраховаться от этого сложно. Между тем, вы можете обезопасить себя от неприятного соседства со стройкой.

Как бы мы не ссылались на кризисы, генпланы и охранные документы, центр — это перспективная зона реконструкции. Наиболее выгодными для сноса и расширения являются малоэтажные постройки, в особенности, если они образуют целый двор. Поэтому, выбирая квартиру посмотрите, нет ли в непосредственной близости к дому небольшого ветхого домика. Если вы планируете жить в центре долго, поверьте: скорее всего, в ближайшие 15 лет его снесут. В особенности это касается больших оживленных улиц. Сколько времени вам придется дышать пылью, не просядет ли у вас фундамент, не придется ли жильцам бегать по всем инстанциям и перекрывать улицы — один Бог знает.

По той же причине, если вы покупаете жилье на первом этаже, вам стоит поинтересоваться, приватизирован ли подвал. Если все пространство под вами формально никому не принадлежит, у вас могут появится соседи. Известны случаи, когда коммунальщики передавали подвалы бизнесу и жильцы ничего не могли с этим поделать. Так под вами могут оказаться и шумное кафе, и стриптиз-бар, и даже небольшое производство. Причем проблемы с документами будут у вас, а не у них.

Совет пятый: расположение

Особое внимание обратите на выбор района и улицы. Здесь не может быть единых советов, поскольку потребности у людей очень разные. Если у вас есть ребенок школьного возраста — лучше купить жилье поближе к хорошей школе, автомобилисту стоит озаботиться возможностью парковки. Факторов может быть масса.

В принципе большинство покупателей склоняется к «тихому центру», удаленному от основных транспортных магистралей. В этом отношении хорош район между Преображенской, Пастера, Старопортофранковской и Успенской (не касаясь этих улиц). Трафик здесь напряженный, особенно по Новосельского, зато много магазинчиков, представлены разнообразные услуги, есть школы и детсады. Это густонаселенный район, живущий человеческой жизнью.

Напротив, в районе между Преображенской, Приморским бульваром, Пушкинской и Еврейской, где недорогое жилье, кстати, тоже есть, купить сапожки за 3999 грн порой гораздо проще, чем набор отверток, краску или моющее средство.

Итак, центр Одессы очень сложен и многообразен. Как по состоянию недвижимости, так и по качеству городской среды. Чтобы грамотно выбрать квартиру, вам придется хорошо постараться. Но потом вы точно не пожалеете.

Михаил Мейзерский

Материал написан для ИА «Репортер»

This Post Has Been Viewed 43 Times

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *