Новострои Гагаринского плато: кладбище одесских миллиардов

gagarinskoe-plato-kottedzhi

Некогда укромный уголок санаторной Одессы, Гагаринское плато превратилось в главную строительную площадку города. «Дикий капитализм» достиг здесь своего апогея. А поскольку планировать территорию и строить дома у нас разучились, место можно считать загубленым. Сегодня сложно предугадать, как здесь будет решаться транспортный вопрос и где смогут отдыхать многочисленные летние арендаторы.

IMG_2512Початый край

В широком смысле слова Гагаринское плато – это район между Аркадией, улицами Генуэзской и Пионерской, Французским бульваром и кромкой склона. Площадь его составляет 90 гектаров – как два квартала на Таирова.

В советское время здесь функционировало 8 рекреационных и оздоровительных комплексов. Одновременно они могли принять до 6 тысяч человек. Самыми крупными были санатории «Россия», «Украина» и «Дружба», а также база отдыха Черноморского морского пароходства. Сегодня работает только «Аркадия». Остальные находятся в запустении, а «Россия»пошла под снос.

В середине 2000-х начала осваиваться внешняя часть Гагаринского плато, примыкающая к улицам Генуэзской и Пионерской. Внутренняя часть , удаленная от транспортных артерий, стала развиваться лишь в последние годы. По состоянию на ІV квартал 2014 года здесь сдано четыре высотных дома общей полезной площадью около 120 тыс. метров.

Банк городского значения

Сегодня на Гагаринском строятся или только сданы в эксплуатацию еще 10 высотных домов общей площадью около 220 тыс. метров. Это 3,5 тысячи квартир, которые даже в качестве первичной недвижимости стоят 5-6 млрд грн.

Отдельно стоит остановиться на коттеджном поселке «Королевские сады» (KadorrGroup), притаившемся на кромке склона. Здесь построено 62 дома площадью от 310 до 1200 метров. Другой информации о поселке найти не удалось. Судя по всему, дома представляют собой как частные резиденции, так и отельные комплексы элит-класса. По нашей оценке, общая полезная площадь коттеджей составляет 30-35 тыс. метров.

IMG_2553Сведения об этих домах пока не поступили в открытые базы данных агентств недвижимости. Можно только догадываться, сколько стоит все это счастье. К примеру, коттеджи «Золотого Берега» на 16-й ст. Фонтана продаются по цене от 39 до 73,5 млн грн при площади от 425 до 700 квадратов. 19 из 26 домов поселка, о которых есть информация, оценены в миллиард (!) при цене метра 80-100 тыс.грн.

«Королевские сады» может, и поскромнее, но имеют в 3 раза больше метров. А еще сотка земли у моря стоит 20-40 тыс. долл, а площадь поселка превышает 900 соток.

Исходя из этих данных можно предположить капитализацию поселка в пределах 1-2 млрд грн. Если присовокупить сюда высотные дома, то окажется, что буквально за пару лет на Гагаринском плато построено жилья на два городских бюджета Одессы (3,6 млрд грн в 2015 году). А если вспомнить о прочих «Жемчужинах», «Бельэтажах» и улеях эконом-класса вроде «Альтаира», то сумму придется удвоить.

Со стороны происходящее на рынке недвижимости Одессы выглядит как желание элит сохранить и приумножить свои «кровные» на фоне Майдана и других катаклизмов. При этом создаваемое качество городской среды настолько низко, что может поставить крест на желании окупить свои вложения в положенный срок. Яркий пример тому – Гагаринское плато.

5 метров – наше все

Сегодня на Гагаринском плато существует всего три проезда. Прежде всего, это одноименная улочка шириной 5-6 метров. На всей протяженности она имеет шесть «колен». Со стороны Пионерской к «Жемчужинам» на месте санатория «Россия» подбирается Курортный переулок. Также есть узкий проезд к «Аркадийскому дворцу», на который с большим трудом заезжает крупнотоннажный грузовик — и то если поблизости не припаркована машина.

Рано или поздно улицы придется расширять. Места для транспорта там нет уже сейчас, хотя большинство комплексов только строится, а уже сданные едва начинают осваиваться. По улице Гагаринское плато машины ездят медленно, а паркуются на безбожно узких тротуарах. Впрочем, свою пешеходную функцию тротуары уже утратили, а при увеличении числа автомобилей всего в 2-3 раза людям придется стать равноправными участниками пробки на проезжей части.

Улицу Гагаринское плато можно расширить на полосу-две в самом начале, срезав склоны и устроив такие же узкие тротуары. Далее придется «двигать» то ли «Шестую Жемчужину», то ли пропускной пункт посольства России. Разумеется, ни то, ни другое — невозможно.

IMG_2490Скорее всего (ибо плана развития микрорайона никто не видел) транспорт будут отводить по Курортному переулку, соединив его с улицей Гагаринское плато и устроив 110-метровый короткий проезд между удаленными участками этой улицы.

Рисунок1Курортный переулок, кстати, тоже не ахти. Проспекта Шевченко на нем не устроишь, тем более, что для этого придется расширять Пионерскую. Ситуация сложна и потому, что элитный поселок с тысячами квартир и апартаментов будет иметь всего два выезда на магистральные улицы. Для сравнения, «новостроевская» улица Говорова имеет семь вариантов выезда. Правда, это не спасает ее от транспортного коллапса. О витиеватости путей сообщения умолчим.

По опыту можно предположить, что все дорожные работы — а это 1,5 километра новых и реконструированных путей – будут оплачиваться из городского бюджета. Напомню, что для реконструкции Генуэзской в свое время закладывалась смета в 92 млн грн. Длина улицы от площади 10 апреля до Аркадии чуть более километра.

В тесноте и с нищебродами

Как и где будут купаться владельцы и арендаторы элитной недвижимости, также остается загадкой. Под Гагаринским плато расположено пять небольших пляжей общей площадью 1,3 га. Кажется, они не страдают от недостатка посетителей. Еще 2,5 га пляжей и рекреационных комплексов с бассейнами есть в Аркадии. Аркадия вообще забита битком, а нам предлагают к оному количеству присовокупить еще народ из 3,5 тыс. квартир в «Жемчужинах» и «Гагарин-Плазах».

Как я уже говорил, в советское время в санаториях Гагаринского плато одновременно находилось до 6 тысяч человек, что тоже немало. Но, во-первых, пляжи тогда были побольше. Во-вторых, на песочке загорали люди более-менее равного социального статуса, причем в потрясающей тесноте. На фотографиях тех лет одесские пляжи напоминают лежбища морских котиков. Согласитесь, что человек, купивший апартаменты за 1,5 млн грн или снявший их за 1200 грн/сутки не захочет принимать в таком участия. Один раз попав на Гагаринское плато, он потом поедет в Египет или Испанию. Как в таких условиях окупится квартира, на чье приобретение и обстановку потрачено 2-3 млн грн, мне ИМХО неизвестно.

1Одесский пляж в 1981 году. Источник: visualhistory.livejournal.com

«Чудесный» вид

Говоря о рекреационном потенциале Гагаринского плато, невозможно не упомянуть о дороге, проходящей вдоль кромки склона. Отсюда, с высоты 35 метров, открывается один из лучших в Одессе видов на море. Летом узкая дорога сильно запаркована. Места хватает как раз на то, чтобы проехала одна машина. Иногда приходится петлять, смотреть по сторонам и оглядываться, чтобы ненароком не попасть под колеса.

IMG_2522Отрезок явно не справляется даже с небольшим количеством транспорта. Если же дорогу расширять (желательно – за счет инвестора) и делать приличный тротуар, то придется пожертвовать всей зеленью и здесь не будет тени. Строить же дорогу у самого склона небезопасно.

Короче, сюда проще вообще не пускать транспорт, чем пускать. Это место – для пешеходов.

Приморский отрезок улицы заканчивается видовой площадкой и лесенкой, ведущей к трассе здоровья. Место злачное – много мусора, местами попахивает. В прошлом году край площадки провалился в двух местах. Дыры разрастаются с каждым ливнем.

IMG_2546Подобные «мини-оползни в последнее время фиксируются на Ланжероне, в Санаторном переулке, пот Ботсадом. Специалисты усматривают в них пробуждение нового цикла оползневой активности, который в худшем случае может съесть пару десятков метров побережья. Поживем-увидим.

Пространство без жизни

Итак, Гагаринское плато хоть и позиционирует себя как элитный район, а организовано крайне скверно. Впоследствии покупатели местной недвижимости могут быть разочарованы так же, как обитатели жилмассива «Радужный» или улицы Говорова. В свое время тамошние ЖК много рекламировались, рассказывая про чистый воздух и счастье для молодой семьи, но умолчали о дефиците мест в детсадиках и школах, сложностях парковки, отсутствии зон отдыха и вообще нормальных дворов. Покупатели верили и понимали, что не все сразу. И теперь им по-прежнему приходится «верить и ждать».

Пока не видно, чтобы на Гагаринском плато планировалось ликвидировать эти пробелы. Район развивается без плана, а по мере дерибана такого-то санатория. На неотложное, но почему-то никем еще не озвученное расширение дорог уйдут годы, если не десятилетия. То же касается социальной инфраструктуры. Застройщики, которые тратят огромные бюджеты на рекламу, почему-то воздерживаются от комментариев по этому поводу. Видимо, это не так важно, ведь уровень наших покупателей еще ниже, чем уровень самих бизнесменов.

На то, что район будет удобен для туристов, тоже рассчитывать не приходится. На пляжах мало места, спускаться к морю неудобно, тротуары запаркованы. В скором времени, когда на Гагаринском плато оживится автомобильное движение, пройти здесь будет чрезвычайно сложно. Завершает картину необустроенности один-единственный продовольственный магазин. Зато в новых домах предусмотрены фитнесс-центры, бассейны и СПА. Я долго искал на эскизах и в описаниях домов намек на торговый центр, но, увы, не нашел. Так что буду благодарен, если подскажете.

А пока представляется, что Гагаринское плато – типичный район, где за всеми товарами и услугами нужно ездить, а вот соответствующей транспортной инфраструктуры не предусмотрено.

IMG_2506 IMG_2507 IMG_2508PS. Завсегда может случиться, что автор подал информацию однобоко и сильно перевирая. То ли от безделия, то ли по причине нищеты и порока, извечных источников продажности, клевещет он на людей, коих праведность  и Божье благословение привели к миру и процветанию. Ибо праведность и Божье благословение таковы, что открывают любые двери и расширяют дороги. И укрепляют склоны и еще много чего делают. Потому идите и смотрите сами, а лучше едьте.

Михаил Мейзерский

This Post Has Been Viewed 417 Times

Комментарии

  1. Здравомыслящий

    Какой замечательно феерический эпилог в завершение грустной повести!
    Возможно ли надеяться, чтобы финал истории ГП был иным?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *