Мир домов и квартир на Черемушках

Поиски более-менее доступного жилья приводят многих одесситов на Черемушки. Большинство домов здесь — «хрущевки». Они стоят дешевле и позволяют увеличить жилпощадь, столь необходимую для растущей семьи. При этом район расположен достаточно удобно и имеет неплохую социальную инфраструктуру. На фоне неоспоримых преимуществ, рынок недвижимости жилмассива имеет много нюансов, в которые заинтересованному покупателю желательно вникнуть.

Черемушки – самый однотипный район Одессы. Почти 85% жилфонда приходится здесь на «хрущевки».  Но в кажущемся однообразии есть свои нюансы. Те же «хрущевки» бывают кирпичные, блочные и панельные, то есть «теплые» и «холодные». Небольшие отличия есть и в планировке. Среди высоток советской постройки преобладают улучшенные спецпроекты. Очень много кирпичных домов, которые всегда ценились выше. В последние годы район насыщается новостроями, однако их все еще недостаточно для 120-тысячного населения жилмассива.

Следует отметить, что именно на Черемушках находится жилой центр современной Одессы. Рядом и Таирова, и Фонтан и Молдаванка. До исторического центра – полчаса езды. И даже с поселком Котовского массив связан удобными транспортными маршрутами. Одно в расположении плохо — море далеко.

Район хорошо обеспечен школами, больницами и детскими садами. Здесь нет крупных ТРЦ, зато много сетевых супермаркетов и просто магазинов.

Явный «минус» Черемушек — благоустройство. С аллеями и внутридворовыми проездами здесь так же плохо, как и в других спальных районах. Зато с освещением дела обстоят даже хуже, чем в частном секторе. По этой причине район лидирует в сводках о проделках гопников и, если верить статистике, по числу преступлений на 1000 человек опережает легендарный поселок Котовского.

  

На что обращать внимание?

Несмотря на огромное предложение «хрущевок», подобные квартиры на Черемушках ценятся достаточно высоко. За однокомнатную в среднем просят 39,5 тыс. долл.  При этом – о времена, о нравы! – покупатель удивительно неразборчив. Так, на цену квартиры почти не влияет этаж – а ведь речь идет о домах без лифтов. Самыми дорогими являются квартиры на первых этажах, дающие возможность осуществить пристройку. Они стоят около 40,5 тыс. долл.  За средние этажи просят в среднем 39 тыс. и только верхний этаж с его летней жарой и часто неисправной кровлей оказывается значительно дешевле – 36 тыс. долл. Для сравнения, в центре города разница в цене между этажами достигает 40%.

Так же мало оценены достоинства материалов. Всего на 1,5-2 тысячи дороже стоят дома из кирпичных блоков, которых особенно много в районе улиц Варненской и Космонавтов. В них не только теплее, но и звукоизоляция лучше, а надежность – выше. Почти не принимается во внимание расположение дома. Единственное исключение – жилье с видом на парк Горького, а также в самом начале жилмассива, в районе 1-й станции Черноморской дороги. Удобное соседство позволяет «накрутить» тысячу, но не большое. Зато на 2 тыс. долл. дешевле предлагаются квартиры в торцевых частях домов.

Вот что жители Черемушек и принимают во внимание, так это ремонт. Дорогая плитка в санузле, европейская кухня и паркет – на это спешат обратить внимание продавцы. Такие факторы, как расстояние до улицы (идти часто приходится по бездорожью) и окна во двор также часто встречаются в объявлениях, но скорее для привлечения покупателя, чем как бонус продавцу.

В целом, самая дешевая «однушка» Черемушек стоила в июне 31 тыс. долл. (речь идет о срочной продаже), а самая дорогая – 48 тыс. (кирпичный дом, дорогой евроремонт). Большинство же квартир находятся в диапазоне 38-42 тыс. долл.

Хочется обратить внимание читателей на то, что помимо «расширений» и, в частности, уродливых «мегабалконов», в тесных пятиэтажках модно устраивать студии, совмещая комнатушку с маленькой кухней в одно более-менее просторное помещение. Это действительно красиво и удобно, но в панельном доме небезопасно.

Семейные варианты

Двух- и трехкомнатные квартиры в «хрущевках» подчиняются той же логике ценообразования, только расценки здесь выше. При средней стоимости 48 тыс. долл. за «двушки» на неудобных первом и пятом этажах просят в среднем 46 тыс., на прочих — 49 тыс.

«Трешки» стоят в среднем 60 тыс. долл., причем первые этажи продают на 1,5 тыс. долл. дешевле, а для верхних и вовсе не делают скидок. Это связано с тем, что 3-комнатные квартиры в городе товар и дорогой, и дефицитный.

По этой причине растущей семье на Черемушках можно переехать из 1-комнатной в 2-комнатную, доплатив всего 6-8 тыс. долл., а вот для 3-комнатной квартиры придется «разжиться» уже на 12 тысяч. Впрочем, возможны и более выгодные варианты: самые дешевые «двушки» района, стоят как иные «однушки» — 40-45 тыс. долл., а самые дорогие при стоимости 53-58 тыс. могут быть выменяны на недорогую «трешку». Главное – сочетать хороший ремонт с удобным расположением и «выгодным» этажом.

в тему: Шанс для одессита: Полный обзор рынка жилья на поселке Котовского

Комнаты с видом

Высотных домов на Черемушках немного – всего 50 из 610. В большинстве своем, это советские спецпроекты из кирпича, построенные в 70-80-х годах. Таковы, скажем, величественные ансамбли 16-этажек на Варненской или 9-этажек на углу Филатова и Космонавтов. По качеству и эксплуатационным характеристикам эти дома стоят на порядок выше «хрущевок», а метраж у них на 10-15% больше.

Между тем, средняя цена 1-комнатной квартиры в высотном доме составляет всего 41 тыс. долл. – лишь немногим больше, чем в «хрущевке». Самые дешевые «чешки» на Черемушках продаются всего за 31-33 тыс. долл. Как правило, это срочные продажи.

За «двушки» просят в среднем 52,5 тыс. долл., но можно найти варианты и за 47-50 тыс. Наконец, 3-комнатные квартиры  предлагают за 67,5 тыс., в том числе самые дешевые – за 59-65 тыс. долл.

в тему: Обзор рынка недвижимости поселка Таирова

  

Недвижимость с перспективой и без

Сопоставление стоимости квартир разного формата и расположения показывает, что рынок недвижимости на Черемушках далек от цивилизованности. Как и в годы жилищного бума, покупателей больше интересуют условные метры, а не улица, этаж и стеновые материалы. Между тем, в зависимости от этих характеристик стоимость вполне может отличаться на 15-25%. Пока это не наблюдается, однако в обозримом будущем разница будет усиливаться — как только у населения появятся дополнительные деньги, а с ними — и вкус на хорошую недвижимость.

в тему: 5 cоветов, как выгодно поселиться в центре Одессы

Еще одним фактором, который уже сейчас оказывает влияние на местный рынок, является смена поколений. Огромное большинство квартир было заселено в 60-х годах, когда на Юго-Западном массиве одесситам было выделено почти 30 тысяч квартир. Сегодня новоселам по 70-80 лет и с каждым днем их становится все меньше. Так на Черемушках постепенно возникает избыток жилья, особенно малогабаритного, которое можно перепродать или сдать в аренду. Это еще один фактор, позволяющий предположить, что в долгосрочной перспективе Черемушки будут планомерно дешеветь.

Михаил Мейзерский

Материал написан для ИА «Репортер»

This Post Has Been Viewed 43 Times

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *