Кризис и новые горизонты одесской недвижимости на примере одной высотки

gradsovet-vysotki-odessy

Первоапрельский градсовет на полном серьезе рассмотрел ДПТ квартала на 8-й станции Фонтана. Здесь намереваются построить 24-хэтажный дом и расширить дороги. Детальное изучение проекта позволяет сделать интересные выводы о том, куда движется градостроительная политика в Одессе.

DSCN8711

Главное о проекте

Итак, градсовет согласовал детальный план территории квартала между улицами Каманина, Литературной, Новобереговой, Красных Зорь и Фонтанской дорогой. Площадь квартала – 15 га, местоположение – 8-я станция Фонтана. Лакомый кусочек по пути на пляж и с видом на море.

Проект подготовила мастерская Николая Базана «Мастер Групп». Предполагается, что к 2022 году реконструкции подвергнется лишь небольшой участок в глубине квартала, расположенный за «Орионом» и ЖК «Руслан и Людмила». Площадь участка – 0,79 га. Сейчас там находится два индивидуальных участка и территория складского назначения. На их месте компания «Будова» построит 24-хэтажный дом с паркингом на 196 мест и встроенным детским садом.

Для оптимизации транспортного сообщения планируется расширить улицы Красных Зорь, а также Каманина от Фонтанской до Литературной. Там обустроят 3 полосы с двухметровыми тротуарами.

DSCN8694

Механика счастья

Проект получил единогласную поддержку членов Градсовета. «Мастер Групп» в лице Николая Базана преподал мастер-класс что по проработке ДПТ, что по качеству презентации. Тем не менее, стоит обратить внимание на несколько базовых вещей, которые определяет не архитектор, а застройщик с согласия управления архитектуры.

  1. Этажи

Во-первых, наш любимый показатель – плотность населения. На 0,79 га помещается жилкомплекс на 540 квартир. Традиционно в расчетах принимается величина 2,75 человек на квартиру. Таков средний размер малой семьи в Украине. В конкретном доме принято соотношение 2,2. Как объяснил Николай Базан, это связано с тем, что 40% комнат – одноквартирные. И все равно расчетная плотность населения достигает 1500 человек на гектар – в 3 раза больше норматива.

Градсовет это дело согласовывает, и не впервой. Времена, когда подобные нестыковки хоть как-то оговаривались, миновали.

DSCN8719        2. Машины

По проекту, 196 мест будет в паркинге и еще 20 – на гостевой площадке. Напомню, что при Эдуарде Гурвице число машино-мест привязывалось к числу квартир независимо от комнат. Потом оказалось, что паркинги стоят слишком дорого (10-15 тыс. долл.) и их выгоднее не покупать, а арендовать за 500 долл. в год. А еще выгоднее — при малейшей возможности бесплатно парковаться на тротуарах. ГАИ в этом плане совершенно невозбудимо. Сегодня в Одессе руководятся более щадящим нормативом.

— Для расчета числа мест в паркинге применяются понижательные коэффициенты. Например, для 1-комнатных квартир используется коэффициент 0,3. Если дом находится не в центре – 0,8. Имеет значение и класс дома. В данном случае это – эконом-класс, — говорит Николай Базан.

Выходит, что количество машино-мест оправдано и не создаст проблем ни жильцам, ни тротуарам, ни озеленению участка (под газоны и прочие насаждения планируется отдать почти половину территории – совсем не то, что на Говорова и в «Радужном»).

  1. Школы и детсады

Весьма драматичным вопросом для старых и новых жителей уплотняемого района является социальная инфраструктура. В особенности — детская.

По статистике, на 1000 украинцев приходится 140-160 детей школьного возраста. Но в конкретном доме на 1200 жильцов ожидается всего сотня учеников. Николай Базан уверяет, что по данным Минобразования ближайшая школа №81 сможет принять необходимое количество учеников. Более того, компания «Будова» обязуется расширить здание школы.

С детским садом тоже не должно возникнуть проблем: ясли по соседству есть, а в самом доме будет размещен детсад на 40 мест.

Что касается инженерных сетей, то рецензент проекта Василий Мироненко заявил, что в районе застройки хватает мощностей подстанции, водопровода и канализации.

DSCN8738Николай Базан и Василий Мироненко. Оба занимали должность главного архитектора Одессы.

Жернова реальности

Ну что ж, картина маслом. И машин не много, и сети в порядке, и школы с садиками есть. Еще и озеленение 46,5%. Кстати, на моей памяти это чуть ли не первый раз, когда ученые мужи на Градсовете обсуждают процент озеленения и места в детских садах. В прошлом такого внимания удостаивались разве что выезды и машино-места. Это из хорошего.

Между тем, самые благородные замыслы проектировщиков порой разбиваются о горькую реальность. Например, озеленение вполне может пасть жертвой нежелания пользоваться паркингом. «Гостевая площадка» в таком случае может растянуться вдоль 2-хметровых тротуаров, ведущих к морю. Примерно так получилось в переулках Дунаева и Каркашадзе, идущих от Французского бульвара.

Кроме того, проект не может учитывать того, что делается по соседству. Так, на 9-й станции Фонтана строится еще одна высотка. Пусть и небольшая, но ее жители будут рассчитывать на ту же 81-ю школу и два ближайших детсадика. Давеча жительница соседней улицы Толбухина рассказывала мне, что их очередь в детсад за год выросла чуть ли не в двое. И как так жить?

ХреНовые горизонты

Итак, мы видим профессиональный, отлично проработанный проект и старое доброе жюри, которое живо заинтересовалось проблемой дорог, школ и зеленых лужаек.

Мы имеем дом как бы большой, но как бы и не большой, потому что жильцов в нем не так и много, а нужно им и того меньше. Выходит, что вопросы с транспортом, школами и прочими мелочами, о которых говорится уже много лет, с новым формате «мини-жилья» отступают на второй план. Но так ли это?

В последние годы в Одессе той же «Будовой» и «Кадорром» строятся дома немыслимой высотности и плотности. Прямо сейчас «Будова» возводит комплекс за «Чудо-Городом» на Среднефонтанской. Тоже 24 этажа и тоже на участке менее гектара. Пять высоток строится в центре, причем «Жемчужина» на Асташкина на поверку оказывается жестким эконом-классом как по стоимости, так и по метражу. Это жилье для наименее состоятельных покупателей на рынке недвижимости.

При этом, если традиционно стройки в Одессе длятся 4-6 лет, то с 2014 года на некоторых объектах этаж появляется чуть ли не каждую неделю. Что происходит в это время со спросом на жилье, думаю, всем понятно.

Окончательно складывает паззл реклама «Кадорра» на 7-м канале – ролик под названием «Крик души» (смотреть и рыдать). В нем пресс-секретарь компании Виталий Жердев, сокрушаясь о тяжелых временах, советует одесситам вложить свои кровные в квартиру. При этом он говорит не об инвестиции с целью перепродажи, как это было в 2004-2012 годах, а об аренде:

— Купить квартиру и сдавать ее в аренду — это действительно выгодно. Если бы я мог себе это позволить… А еще выгоднее купить целый дом и сдавать в отдельности каждую комнату…. Правда, сделать это самому – это нечто из области фантастики. Но если мы соберемся и нас будет много… Что собственно и предложил Аднан Киван.

Для меня «Крик души» Аднана Кивана это нечто за пределами добра и зла. Тяжелые дома. По дешевым технологиям и на случайных участках. В сложной геологии центра и побережья. В окружении старых построек. И это даже не по острой необходимости расселения одесситов, а исключительно выгоды ради.

Я сразу оговорюсь, что поскольку бизнес Кивана – это бизнес с Божьим благословением, то мое мнение может оказаться не только неразумным, но и богопротивным. А бизнес «Будовы» — он с любовью к Одессе и с заботой о единой Украине. Поэтому не исключено, что мне пора собирать вещички и катить на вокзал а не статьи тут писать.

Но вернемся к нашим съемным квартирам. В последние годы перепроизводство метров обвалило и продолжает обваливать рынок аренды в Одессе. Пять лет назад съем «однушки» в советском доме был эквивалентен одной месячной зарплате по самой распространенной в городе ставке – плюс-минус 2500 грн. С годами зарплата повышалась, но аренда стандартной «однушки» оставалась практически неизменной. На рынок вышла огромная масса квартир в новостроях, которые сдавались еще недавно по 3,5-4,5 тысяч. Похоже, что в скором времени их относительная стоимость упадет еще ниже. Платежеспособный спрос на аренду в Одессе давным-давно удовлетворен, а в данный момент начал снижаться.

Другое дело, что квартиры в центре и у моря могут сдаваться туристам. Такие дома в Одессе есть – отдыхающих в сезон много, но как бы и не гостиница. Не надо соответствовать уйме специфических требований и нормативов. Не надо платить никаких налогов и сборов. Вообще ничего не надо.

Дело выгодное. Комфортная квартира с хорошим видом на море сдается по 800 грн/сутки и за год приносит в среднем 80-100 тыс. грн. Если застройщик кредитуется в гривне, купить ее стоит порядка полумиллиона, еще 200-300 тысяч придется потратить на отделку и интерьер. С учетом затрат на обслуживание и коммунальные платежи такая квартира окупится за 10-12 лет. В любом случае, ее всегда можно перепродать. Хороший бизнес.

И если после строительства 24-хэтажных соседей у вас дома снизился напор воды и летом не зажигается колонка, если в доме, не дай бог, стали появляться трещины, просто подумайте о том, что кто-то делает на этом деньги.

Можно предположить, что на ближайшие пару лет турсезоны у нас ожидаются не ахти какие. Даже окажись мы завтра в ЕС, денежные европейцы вряд ли попрут на наши тесные пляжи по поломанным лестницам и загаженным склонам. Очень даже вероятно, что квартиры за 800 окажутся в избытке и тогда придется сдавать их по 500. И кто тогда скажет вам «извините»? И какая вам будет разница?

DSCN8726Что делать?

Далеко не все украинские строительные нормы хороши и своевременны. Если следовать им неукоснительно, то получится построить исключительно вариации на тему поселка Котовского. Поэтому ДБНы и другие своды, регулирующие деятельность застройщиков, нужно реформировать и упрощать.

А вот некоторые нормы, наоборот, стоило бы ужесточить. Прежде всего, это касается ограничений по плотности застройки, емкости паркингов, нагрузке на инфраструктуру, проценту озеленения. Это – вопрос будущего и, похоже, что недалекого.

Но пока у нас есть действующие нормативы, общественность и журналисты в праве интересоваться, почему они не соблюдаются. И очень важно понимать, кто эти загадочные покупатели сотен новых квартир. Налоговики утверждают, что в 2013 году в Одесской области было 126 миллионеров, в первом квартале 2015-го обнаружилось всего семеро. Думается, они уже решили свой квартирный вопрос.

Наконец, нужно обсуждать концепцию Одессы как туристического центра. Сегодня наш турбизнес ведется нецивилизованно и в ущерб городу. При этом мэрия вкладывает немалые суммы в инфраструктуру тех же парков и проездов.

Возможно, для нормального сочетания туризма и жизнедеятельности в нашем городе стоит подумать о расширении границ Одессы с обустройством гостиниц и высотных комплексов в районе Фонтанки и Лесков. Таким образом, можно будет восстановить катерное сообщение северной окраины и центра, переориентировать часть пассажиропотоков с поселка Котовского и вообще решить уйму проблем.

DSCN8743

This Post Has Been Viewed 76 Times

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *