История одесских «хрущевок» от «Х» до «Ять»

архітектура Одеси

Как бы ни славилась Одесса своей старинной архитектурой, по существу она остается городом советским, сотканным из «лесенок» одинаковых панельных домов. Среди крупных городов Украины именно Одессе принадлежит первенство по удельному весу «хрущевок»: у нас таковых более тысячи, на них приходится 20 % городского населения и 18 % жилфонда. Практически все они были построены между 1961 и 1973 годами и уже сегодня многие сомневаются в их устойчивости. Чтобы понять, есть ли будущее у панельных 5-этажек, следует немного покопаться в их истории.

Очень часто приходится слышать нарекания на изобретателей и строителей «хрущевок». Мол, как можно было придумать такое неудобное и хлипкое жилье. Замечание это несправедливо. Сегодня, привыкнув к более просторным и комфортным квартирам, мы не задумываемся над тем, что когда-то миллионы семей ютились в одной комнатушке, и всего за 15-20 лет государство смогло обеспечить этих людей отдельным жильем, причем, как правило, бесплатно.

Во всем виноват… Сталин

Одесса и до революции 1917 года была перенаселенным городом, где многие снимали угол под крышей и ютились в подвалах. Тысячи рабочих мастерских и порта вообще спали на рабочем месте. Затем, уже при Сталине, все силы государства были брошены на строительство предприятий и общественных учреждений, а вот жилищная проблема оказалась в тени. Так, в Одессе в1926-1940 годах было введено всего 200 тыс. метров жилой площади, — 0,35 метров на человека. Наше счастье, что только в 1936 году население превысило дореволюционный уровень. А в Москве, например, темпы роста жилфонда в четыре (!) раза отставали от прироста населения. Рабочие новых заводов и фабрик вместе с семьями теснились в бараках и времянках, не говоря уже о классике жанра — тесных коммунах. После войны положение стало настолько острым, что многие люди в окружении тов. Сталина считали жилищную проблему едва ли не главным вопросом национальной безопасности. Среди них были прозорливый Лаврентий Берия и деятельный Никита Хрущев. Впоследствии борьбу за власть выиграл Никита Сергеевич, поэтому первого у нас до сих пор не любят, а панельные домики называют «хрущевками», а не, скажем, «берушками».

Разрушения военных лет были очень значительны. Одесса только к 1954 году смогла восстановить прежний уровень жилфонда – 5,45 млн метров общей площади. Эти 9 метров на человека распределялись неравномерно. Известен случай, когда фронтовик получил с семьей комнату в коммуне площадью 25 метров, а затем к нему прописали еще и домоуправление. Пришлось разделить помещение фанерной перегородкой, однако из-за постоянных скандалов за «стеной» жизнь семьи превратилась в настоящий ад. Было это, кстати, на Нежинской, 47. А на Большой Арнаутской, 7 в квартире с общей площадью 52 метра жило три семьи – по одной на комнату, одна из которых была проходной.

Жизнь под линейку

Следует отметить, что вопросом дешевого жилье для масс занимались и до Хрущева, причем не только в СССР. Изобретение «минималки» по праву принадлежит немецким ученым-гигиенистам, которые еще в 80-х годах ХІХ века пытались подсчитать, сколько места нужно человеку, скажем, для того, чтобы встать с кровати, почитать газету, почистить зубы. Эти нормы взяли на вооружение строители, и в Германии понемногу стали появляться стандартизированные дома для рабочих.

В СССР подобными вопросами в 30-х годах подробно занимался москвич Лазарь Чериковер. Именно благодаря ему мы знаем, что прихожая шириной 110 см достаточна для того, чтобы человеку и раздеться, и пальто повесить. Чтобы умыться, человеку нужно всего полметра перед раковиной и 70 см в ширину, а чтобы вытереться банным полотенцем — 110 см. Всю домашнюю деятельность он разбил на 72 операции и подсчитал, какое пространство требует каждая из них. В дальнейшем эти предписания вошли в строительные нормы и правила — СНИПы, — разработанные Академией строительных наук в 1958 году. Параллельно планировщики разработали хорошо известные нам проекты «распашенок», «полураспашенок», «трамваев», «московок», «болгарок» и так далее. Они могли видоизменяться от города к городу в зависимости от местных условий и возможностей строительной индустрии, однако суть оставалась той же.

Кстати, 5-этажный «канон» возник потому, что именно на такую высоту, согласно расчетам медиков, пожилой человек мог подняться без лифта. Отсутствие последнего сокращало издержки застройщика на 8 %. Понижение потолков с 3 до 2,5 метров позволило сократить затраты еще на 4 %.

Эволюция одной формы

Вообще классической «хрущевкой» считается панельная. Именно такими домами с 1956 года застраивался район «Черемушки» в Москве. Прошли годы, прежде чем домостроительные комбинаты появились и в других городах, а пока жилье нового типа строили из подручных материалов.

Первые пятиэтажные дома-коробки появляются в центре города в 1958-1960 годах. Это — «лжехрущевки», напоминающие их внешне, но отличные по содержанию. Таковы, например, г-образные дома на углу Ришельевской и Успенской, а также дом художников на Большой Арнаутской, 1. По планировкам они ближе к «сталинкам», к тому же, у них высокие, — до 3-х метров, — потолки. Учитывая тесноту городской застройки, многие дома оборудуют проходом во двор, а на Польской, 16 есть даже арка и цокольный этаж. Строились эти дома, как правило, из ракушечника. В центре города и на Молдаванке их не более 20 штук, а больше всего — вдоль улицы Успенской.

Дебютом настоящей «хрущевки» или, как тогда говорили, «дома малогабаритных квартир посемейного заселения», стал сданный в 1958 году блочный дом на улице Богдана Хмельницкого, 3. Тогда же начинается строительство «Одесских Черемушек» вдоль Сегедской, а с 1961-1962 годов форсированными темпами застраиваются Фонтан и Юго-Западный массив (в части, расположенной к востоку от улицы Космонавтов). Корпуса из кирпичных либо бетонных блоков насчитывают 3-4 парадные и ставятся тесными рядами, как правило, перпендикулярно улице, по которой индексируется адрес. В первую очередь, здесь получают квартиры сотрудники ЧМП, военные и сами строители, а также успешные рабочие и служащие, готовые выплатить пай в кооперативном доме. На проспекте Шевченко, 10, сразу восемь корпусов были отведены для служащих Одесского военного округа.

Интересным представителем поколения является дом по Сегедской, 16. Во-первых, это самая большая «хрущевка» в Одессе, имеющая 192 метра в длину. Во-вторых, дом отличается сложной формой: его центральная секция отступает от тротуара. Его близнец расположен через двор и выходит на Фонтанскую дорогу. Однако он состоит уже из трех отдельных домов.

Эпоха панельных «хрущевок» начинается с 1965 года, хотя первый подобный дом был построен еще в 1961 году по улице Новикова, 12 (Застава). Панель преобладает на новыхкварталах Черемушек и сплошь используется на поселке Котовского и Таирова. Сборные корпуса гораздо больше предыдущих и состоят из 4-6 и даже 8 секций. Меняется и расположение: дома ставят более просторно, чаще всего параллельно улице, а иногда и гнездовым способом, образуя квадратные дворы. Новоселами второй волны были рабочие-очередники, а также многочисленные служащие управлений и НИИ города.

Его величество формат

В зависимости от времени постройки и материалов в «хрущевках» отличаются и жилищные условия. Так, кирпичные дома, которых особенно много на Варненской, отличаются лучшей тепло- и звукоизоляцией, а в районах панельной застройки более свободное расположение вытянутых корпусов способствует образованию сквозняков.

Что касается планировки, «родной» для Одессы является серия 1-464, поголовно применявшаяся до 1965 года, когда начали внедрять немного улучшенную серию 1-464а. Особенность этих серий, — использование продольных шагов величиной 3,2 и 2,6 метра, что привело к появлению узких комнат с неудобными пропорциями. Из 4-х квартир, выходящих на лестничную клетку, только две имеют сквозное проветривание, иначе говоря, выходят на обе стороны. Для сравнения, в московской серии 2-32 шаг составляет 3,2 метра, а главная комната выходит во двор небольшой лоджией, а на парадной всего 3 квартиры.

Важным элементом комфорта в новых домах была газификация. Природный газ с Шебелинского месторождения на Харьковщине поступил в Одессу 26 марта 1964 года, однако, начиная с 1959 года, все новое жилье оборудовалось соответствующими сетями.

Плохо, зато надежно

Главным недостатком «хрущевок», признаваемым уже в те времена, было низкое качество, обусловленное экономией материалов, а также поспешностью и плохой организацией работ. В 1969 году начальник областного управления «Госархстройконтроля» опубликовал доклад, а точнее, разнос руководству ДСК № 1. Оказалось, что из 150 домов, построенных домостроительным комбинатом с 1960 года, 70 уже к тому времени нуждались в серьезном ремонте. Основные недостатки: плохо заделанные стыки, кривые окна и дверные проемы, неровные стены, забитая система вентиляции.

О том, какой была неразбериха на стройках, можно судить по такому примеру: в несколько «хрущевок», возводившихся за линией 13-го трамвая на поселке Таирова, поставили межкомнатные перегородки без дверных проемов. Их пришлось пробивать вручную, вооружившись киркой. При этом на работу уходило по 1,5 часа, а в каждом доме нужно было сделать по 200 проходов.

Снос или укрепление?

Между тем, обжитые одесситами «хрущевки» простояли 50 лет и, по всей видимости, простоят еще долго — хотя бы потому, что большинству их жителей просто некуда деваться. Малогабаритные квартиры до сих пор остаются ходовым товаром на рынке недвижимости. Следует отметить, что во многих странах Восточной Европы, а также в Прибалтике, «хрущевки» укрепляют и утепляют, что удваивает запас их прочности и стоит всего-то 5-7 тыс. долл. В расчете на квартиру. Это гораздо выгоднее, чем сносить дома, отселяя жильцов, однако в наших условиях и такой сценарий пока кажется фантастическим.

Отметим, что новая редакция Генплана Одессы подразумевает снос самых старых домов на Черемушках, а именно — кварталов между улицами Комарова, Терешковой, Варненской и 25-й Чапаевской дивизии. Это вполне реальные планы, учитывая, что площадь микрорайонов составляет порядка 40 га, а население — чуть более 10 тысяч человек. На столь компактном пространстве можно обеспечить очень высокую плотность населения, опираясь на социальную инфраструктуру соседних кварталов. Но реконструировать таким образом все «хрущевки», тем более на цельном массиве Черемушек — невозможно. При плотности населения этих кварталов в 250-300 чел./га инвестору, чтобы окупить затраты на расселение, придется ставить 16-этажные дома на расстоянии 20 метров, как это делается в Шанхае или Сан-Паулу. Хотим ли мы для Одессы такого будущего? Вряд ли.

К слову, большим достоинством «хрущевок» является то, что они образуют систему нормальных дворов – не огромных, как в высотных районах, но и не тесных, как в центре. Здесь (опять-таки, в перспективе) можно обустроить идеальную среду для игр детей и отдыха взрослых.

Молодежная карма

Хотя тысячи одесситов ежегодно меняют район проживания, до сих пор прослеживается зависимость между возрастом дома и средним возрастом его жителей. Квартиры в «хрущевках» в первую очередь выдавали семейным людям 25-40 лет, стоявших на очереди. Их дети, как правило, получали квартиры уже в высотных домах. И теперь в районах 5-этажной застройки процент пожилых лиц зашкаливает. По мере того, как сменяются поколения, их жилье переходит внукам, а пустующие квартиры сдаются в аренду. Сегодня Черемушки, где 85 % жилфонда составляют «хрущевки» и являются самым популярным в городе местом съема жилья. По некоторым оценкам, здесь находится 40 % арендуемых квартир среднего ценового сегмента в Одессе и лишь с большим отставанием идут Молдаванка и поселок Котовского.

Как видим, спрос на «хрущевки» есть. И в очередной раз мы убедились в этом в пору кризиса, когда самый дешевый формат жилья оказался самым устойчивым. Сегодня «хрущевка» наравне с новостроем – шанс на собственное жилье для молодой семьи. Цены на 1-комнатные квартиры на поселке Котовского начинаются с 28-32 тыс. долл., на Черемушках – с 32-35 тыс. 3-комнатные квартиры в спальных районах можно найти за 45-50 тыс. Учитывая, что людей, получавших квартиры в 60-70-х годах становится все меньше, «хрущевки» останутся ходовым товаром на рынке недвижимости и, возможно, даже подешевеют. А это значит, что списывать их со счетов преждевременно.

Михаил Мейзерский

Материал написан для ИА «Репортер»

This Post Has Been Viewed 138 Times

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *