Экономика и архитектура одесской тесноты

архітектура Одеси

Одесса могла бы получиться совсем другой, если бы не высокие цены на недвижимость. В центре города дома были бы красивее, а дворы – просторнее. Да и окраины не оказались бы столь однообразны. Увы, слабость экономики и отсутствие здоровых социальных ориентиров сделали свое дело. Мы, конечно, все равно любим Одессу и восхищаемся ею. Наша история о другом – как разные идеологии, одинаково безразличные к человеку и его потребностям, создали неблагоприятные условия для развития города. Сегодня эта тема столь же актуальна, как и сто лет назад.

С каждым годом экономисты и политологи все больше говорят о необходимости создать для людей более-менее равные возможности для самореализации. Это продиктовано не только гуманными соображениями. Мир все менее стабилен, и власть предержащие чувствуют, что больше невозможно, как в Средние века, запереться в своем замке и радоваться жизни под защитой высоких стен. Бедность и необразованность порождает агрессию, преступность у одних и высокие расходы на безопасность и статус у других. В конечном итоге это не лучшим образом влияет на все сферы жизни. В том числе на архитектуру. История Одессы в этом плане очень показательна.

Как дефицит солнца привел к нехватке жилья

В Восточной Европе длинная зима. Темными вечерами, когда за окном вьюга, крестьянину нечем заняться, и он начинает мастерить. По этой причине зима – злейший враг городской жизни, развивающейся за счет разделения труда. В отличие от теплой Италии, крестьянин и ремесленник в нашей истории, как правило, одно лицо. Какое тут разделение? В этом мире не было острой нужды в городе как центре масштабного производства, а функцию обмена великолепно поддерживали многочисленные ярмарки.

Другая особенность холодного климата – невысокая численность и слабая концентрация населения. Собрать людей в большой город и обеспечить всем необходимым – задача сложная. Поэтому, если не считать нескольких столиц, с крупными центрами на Руси не сложилось. А без развитой городской жизни нет и цивилизованного капитализма. Вот феодализм – пожалуйста.

Тем не менее в середине ХIХ века и у нас началась индустриализация, и появились железные дороги, обеспечивающие приток людей и продуктов издалека. Территории у нас большие, народу много, а городов – мало. И те, что были, стали расти просто невероятными темпами. С 1861 года, когда царь отменил крепостничество, по 1897 год, когда в Российской империи была проведена перепись населения, некоторые из них выросли в 3-4 раза. Одесса тоже подросла со 118 до 404 тысяч человек населения. С таким наплывом людей город справлялся плохо. И это, в частности, выразилось в недостатке жилья.

Что такое быстрый рост населения? Во-первых, физически сложно успеть все построить. Во-вторых, люди едут с насиженных мест не от хорошей жизни. Чем больше мигрантов, тем выше конкуренция. И находятся «усердные» люди, которые готовы работать за все меньшую и меньшую оплату. Наконец, чем больше абсолютные размеры города, тем сложнее обеспечить его инфраструктурой, стройматериалами и прочим.

На пике, который пришелся на 1913-1914 годы, в Одессе проживало, по оценкам полиции, до 560 тысяч человек. При этом жилфонд составлял всего 3,6 млн кв. метров – по 6 метров на каждого, то есть в 3 раза меньше, чем сегодня. Если вычесть апартаменты по 150-300 метров, которые снимали чиновники, предприниматели, офицеры и представители благородных профессий, станет понятно, сколь многие одесситы жались по углам. И в этом повинен не только взрывной рост населения, но и слабая экономика.

Одесса как общежитие

Развитые общества тоже столкнулись с проблемой урбанизации. Во второй половине ХIХ века Берлин вырос в 4,5 раза, Нью-Йорк – в 6. В легендарном Манхэттене плотность населения в пиковом 1910 году достигала 470 чел./га, в самых густонаселенных районах Парижа и Лондона – 400-600 чел./га. Речь идет о кварталах, плотно застроенных шести-, восьмиэтажными домами. В Одессе здания намного ниже, в среднем три этажа. Тем не менее уже в 1897 году в центре плотность населения достигла 470 чел./га, а 15 лет спустя, судя по всему, перевалила за 600 чел./га. Нью-Йорку такое и не снилось.

Теснота была характерна для всех растущих городов Российской империи. В Петербурге и Киеве, удвоивших свое население с 1897 по 1917 годы, некоторые участки имели плотность 800 и даже 1200 чел./га. Еще поразительнее данные по квартирам. В дореволюционной Москве на 100 квартир приходилось в среднем 900 человек, в Питере – 800, в Берлине и Вене – всего 400. При этом именно немцы впервые стали задумываться, а потом и строить дешевое жилье для рабочих. В России этим интересовалась лишь горстка маргиналов-социалистов.

Квартирный вопрос в картинках

Итак, экономически города Российской империи, в том числе и Одесса, были не способны принимать такое количество мигрантов. Благо далеко не все приезжие нуждались в нормальном жилье. Например, половина рабочих порта спала в ночлежках, на некоторых предприятиях нелегальные работники ночевали тут же, у станка. Бригады по 6-8 мужиков могли снимать одну комнату на Молдаванке. Проспали ночь – на работу, потом в кабак, потом снова в койку. О том, что таких людей было много, косвенно свидетельствуют материалы переписей. Например, холостых мужчин в Одессе было в два раза больше, чем «свободных» женщин.

Многие одесситы арендовали весьма экзотические апартаменты. Например, в некоторых домах можно насчитать 3-4 этажа с улицы и 6-7 – со двора. Получается, что в тамошних квартирах потолки в два раза ниже, чем через стенку. Особенно часто такое жилье доставалось прислуге. Возможно, именно поэтому Бульварный полицейский округ, расположенный вокруг Приморского бульвара, оказался самым густонаселенным.

Очень распространенным форматом жилья были «меблирашки» – комнаты без кухни и туалета, а только с рукомойником. Их обитателями были те, кого сегодня называют «средним классом» – чиновники низшего звена, начинающие приказчики (менеджеры), поручики. Их оклад составлял 25-60 рублей в месяц, а квартира сдавалась за 15-20 рублей.

Наконец, тысячи семей жили на чердаках и в подвалах. По переписи 1926 года, то есть уже после того, как многие квартиры были национализированы и превращены в коммуналки, в Одессе насчитали более 12 тысяч жителей «подземелий».

Возникает вопрос: как именно перенаселение способствовало тому, что люди жили в столь стесненных условиях?

Типичная ситуация: рабочий с окладом 40 рублей и тремя детьми спрашивает у домовладельца, можно ли снять комнату за 10 рублей, а тот отвечает: «Лучше я приведу туда шестерых мужичков с твоего завода, и они мне по три рубля каждый дадут». Приезжие холостяки имели преимущество при аренде, а вот доброму семьянину приходилось затягивать пояс.

С другой стороны, приличный человек заинтересован снять апартаменты в 5-7 комнат в хорошем доме с такими же соседями. Но бедность повсюду – через стенку, на чердаке, в подвале – ему подходят далеко не все предложения, а только лучшие. «Дефицит, сударь», – говорит ему домовладелец, и для него это основание завысить цену. Лучшие квартиры перед революцией сдавались за 100-150 и даже 250 рублей в месяц.

Экономика дефицита и сверхприбылей

Столь высокие цены определялись несколькими факторами. Прежде всего, это недостаток свободных территорий. Одесса очень рано оказалась окружена заводами, трущобами и дорогими дачами. Нужны были крупные строительные компании, способные осваивать большие участки. Но их не было, за исключением разве что Общества квартиросовладельцев, успевшего застроить целый квартал на Пироговской. В основном же, дома возводили частные лица, которым приходилось выкупать существующие постройки и сносить их. Надо сказать, что до 1890-х годов в Одессе оставалось много двух- и даже одноэтажных домиков. В основном, они находились между Преображенской и Старопортофранковской. Поскольку их можно было сравнительно недорого снести, именно в этом районе появилось больше всего больших домов в стиле модерн. Напротив, часть города между Канатной и Преображенской, уже хорошо освоенная к тому времени, изменилась в меньшей степени.

Также на дороговизну жилья влияла технологическая отсталость. В городах Германии, Британии и США в начале ХХ века уже развивалась строительная индустрия, осваивались экономичные форматы. Мы были выше этого.

Кроме того, цену на недвижимость в огромной степени определял дефицит предложения при избытке спроса. Благодаря этому многие доходные дома окупались за 5-8 лет и потом приносили своим хозяевам огромные прибыли.

Любопытно, что добрую половину застройщиков составляли женщины – вдовы крупных предпринимателей, как правило, еврейки. Имея на руках капитал, но не умея вести дела и не доверяя приказчикам, они нанимали архитектора, выкупали участок и строили дом. Теперь эти здания известны краеведам по фамилиям Зонштейн, Юшкевич, Фрейман, Розентштейн и так далее.

Чисто одесская кривая

Как и любой нецивилизованный рынок, одесский рынок недвижимости жил большими перепадами настроения. На гребне волны инвесторы не всегда рассчитывали свои силы и строили порой даже больше, чем было нужно. Цены при этом сбивать никто не хотел, поэтому после пика наступало многолетнее затишье. На ситуацию влияли кризисы, как то крымская война, революция 1905 года. За это время жилищный голод возрастал, цены повышались и делали возможными новые архитектурные подвиги.

Наибольшая строительная активность отмечалась в 1844-1849, 1875-1881, 1887-1893, 1910-1913 годах. Наверное, не будет преувеличением допустить, что за эти пиковые 26 лет была сдана в эксплуатацию почти половина существующих ныне зданий в центре Одессы. В некоторые годы строилось по 200-300 дворовых и фасадных флигелей. Напротив, с 1853 по 1872 годы строилось крайне мало, притом что население города за это время выросло почти в два раза. Это было связано с кризисом зерновой торговли и перераспределением рынка от итальянских и греческих негоциантов к еврейским.

Удар по красоте

До конца ХIХ века в Одессе были сильны старые традиции. Люди не просто хотели получить прибыль, но стремились подчеркнуть свой статус. Поэтому и для застройщика, и для съемщика была важна красота дома. Зачастую она сводилась к огромному количеству кариатид, купидончиков и орнаментов. Но людям нравилось, и это главное. Экономика дефицита хорошо сочеталась с желанием подчеркнуть статус, поэтому в типичной смете на декор уходило 10-20% стоимости. Эти затраты окупались с лихвой.

Ситуация изменилась в ХХ веке, когда пришла мода на стиль модерн. Общество стало более жестким, капиталистическим. После кризиса 1900-1903 годов и беспорядков 1905-1908-го, люди относятся к деньгам расчетливо. В то же время выгодных участков под застройку остается немного, а расходы на их выкуп растут. Именно по этим чисто экономическим причинам Одесса сильно проиграла в художественном отношении. В Киеве, Полтаве, Харькове, Львове и Ивано-Франковске, где таких проблем не было, появляются изумительные здания в стиле живописного или орнаментального модерна. Причудливые и загадочные, они стали украшением этих городов. В Одессе же большим спросом пользуется рациональный модерн – лаконичный и мрачный.

Кроме того, в это время земельный дефицит и фактическое отсутствие градостроительной политики окончательно добивают понятие «одесский дворик». Дворы новых домов – а это каждый пятый адрес в центре города – это скорее вентиляционные колодцы, но никак не пространство для отдыха и общения. Некоторые из таких «скважин» в ширину не превышают 5-8 метров.

По состоянию на 1917 год Одесса сформировалась как город фасадов, лишенный внутреннего содержания. За прекрасными формами – жуткие дворы, тесные меблирашки, заселенные подвалы и чердаки. В пределах красных линий, по которым выстраиваются фасады, кварталы застроены на 80%. Немного улучшилась ситуация в 30-х и 50-х годах, когда на месте уничтоженных бомбардировками и пожарами домов построили «сталинки» с довольно обширными дворами. Местами жилые постройки сменили школы, больницы и общественные учреждения.

Большой и безвкусный строительный взрыв

Как видим, экономика по-разному влияла на архитектуру старой Одессы. Но вот на архитектуру Одессы в целом она повлияла однозначно плохо. Дефицит недвижимости нарастал целый век – с 1861 года, когда усилился рост населения, по 1958-й, когда сдали в эксплуатацию первые дома экономичных серий. Народ то делил сферы влияния, то зарабатывал деньги, то строил великую страну. Времени подумать о нормальном жилье и комфортном без пафоса городе за 100 лет таки да не оказалось.

И вот исторический час пробил. Накопившиеся проблемы пришлось решать максимально быстро. Всего за 20 лет жилфонд увеличился в три раза. Казалось бы – молодцы! Но с другой стороны, именно поэтому сегодня Одесса – лидер среди крупных городов по доле «хрущевок». Их у нас 20%, в том числе и уникальный жилмассив Черемушки на 500 га. Это не красит наш город. По той же причине на рубеже 50-х и 60-х у нас взорвалась галактика частного сектора, отделившая будущие спальные районы и от центра, и от моря. Такое расположение раздувает заторы на дорогах и борьбу за пляжи.

Теснота сыграла свою роль, и когда в 60-х годах эксперты всерьез предлагали реконструировать наиболее неблагополучные кварталы в центре – «клоповники». В итоге власти эту идею отбросили, в основном из-за огромных расходов на единицу площади. По сей день плотность населения в центре Одессы не может компенсировать ни один тип застройки – это если говорить о комплексном освоении. А вот воткнуть высотку на радость соседям и автомобилистам – вполне реально. По этому пути мы и будем развиваться еще долгое время.

О бедных одесситах

Сегодня Одесса по-прежнему страдает от тесноты. Она досталась городу в наследство и продолжает себя воспроизводить. В тесном городе дорогая земля. Значит, строится много высотных домов с большими парковками. Исчезают дворы, перегружены дороги, разрушаются памятники архитектуры.

Недвижимость в Одессе по-прежнему стоит очень дорого. На нее давит спрос как состоятельных иностранцев, так и 80 тысяч человек, проживающих в общежитиях. Еще десятки тысяч человек проживают в коммуналках или одно-, двухкомнатных квартирах. И хотя Одесса всего на 3 кв. метра отстает от нормативного показателя в 21 кв. метр общей площади на человека, квартирный вопрос у нас стоит очень остро. Интрига в том, что чем больше у населения будет денег, тем дороже будет стоить недвижимость.

Таким образом, теснота остается одним из главных мотивов развития нашего города. Она прослеживается, когда молодые люди не могут обустроить свою судьбу отдельно от родителей, когда мы опаздываем на встречу из-за пробок, когда торговцам негде работать. Теснота заставляет людей чаще ссориться, больше откладывать, быстрее спешить.

Что поделать – не вышло у нас построить в Одессе сказку. Зато на этом примере можно показать большую значимость городского планирования и программ доступного строительства. Это очень важные сферы жизни, поскольку они создают горожанам окружающую среду и обеспечивают кров над головой. Эти задачи очень сложны, но они могут сплотить население вокруг важной цели и способствовать нашему развитию.

Михаил Мейзерский

материал написан для ИА «Репортер»

This Post Has Been Viewed 31 Times

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *