Что даст Одессе расширение границ

sovremennaya-arxitektura-lvova

Ключевой проблемой городского планирования в Одессе является дефицит территорий. В городе практически не осталось свободных земель для строительства, а имеющиеся резервы используются весьма бестолково. В этом материале мы рассмотрим, как дефицит земли сказывается на рынке недвижимости, в очередной раз убедимся в глупости Генплана и увидим, какого позитива можно ожидать от расширения границ Одессы.

Почему это важно для людей?

«Отсутствие резервов», «дефицит территорий», «расширение границ» — звучит как-то абстрактно и оторвано от житейских будней. Одним словом, совсем не страшно. Но по факту эта головная боль затрагивает многих. Теснота мотивирует точечную и хаотичную застройку. Она же «раскручивает» цены на землю и подстегивает коррупцию. В конечном итоге, маємо те, що маємо:

  • Превышение всех допустимых нормативов при строительстве: дворы-парковки, сложности для водителей и пешеходов, отсутствие зелени и зон отдыха, дефицит мест в школах и детсадах;
  • Дороговизна жилья при низком его качестве – экономит застройщик именно на нас, а не на земле и разрешениях;
  • Появление «аппендиксов» застройки за пределами города. Цены одесские, сервис жуткий, социальная и инженерная нагрузка ложится на город, а деньги идут в район. Яркий пример – м-н»Радужный», 10 тысяч жителей которого обслуживает фельдшер в поселке Мизикевича;
  • Безнадежная ситуация на дорогах города с расширением географии пробок. Дорогой бензин будет не всегда.

Никто не отрицает, что разруха начинается в головах, но фактор тесноты все равно является базовым. Даже на фоне других городов Украины Одесса имеет неблагоприятную ситуацию на рынке недвижимости и в строительной сфере вообще. Хуже только в Киеве. Львов, где метры стоят почти так же дорого, отличается терпимым качеством как новых домов, так и создаваемой городской среды. Во Львове нет такого дефицита земли и вообще, больше порядка.

дома 7Дома на окраине Львова

Говоря о дорогих метрах в тесной Одессе, невозможно обойти стороной тему реконструкции. В документах Генплана указывается, что 25,6% жилого фонда имеет снос 60% и выше, то есть является ветхим и аварийным. Конкретно в аварийных домах живет 5 тысяч семей. В условиях дорогой недвижимости – что при дефиците земли неизбежно – отселение этих людей становится слишком затратным для города. Да и вряд ли найдутся механизмы, позволяющие соблюсти выгоду инвестора, сверяясь со строительными нормами и просто логикой городского развития: ведь нельзя же на месте каждой снесенной халупы строить очередную 18-этажку.

Другое дело, если бы инвестор мог отселить людей относительно недорого, а новые метры на Молдаванке или в центре продать значительно дороже. В таком случае можно будет говорить о качественной застройке средней этажности без необходимости убивать городскую среду и блокировать дороги. Для этого и нужны резервы – они как минимум снизят давление на рынок земли и недвижимости, а в лучшем случае позволят приступить к массовому строительству экономичного жилья.

architektura-odessy-urbanistikaОдесса. Застройка свободных пространств в районе ул. Маршала Говорова

Фактор «светлого будущего»

Поскольку эконом-форматы на рынке недвижимости работают по принципу соединенных сосудов, наличие дешевых метров в одном сегменте влияет на все остальные. При наличии жилья построенного 1) на свободных и дешевых участках; 2) в рамках комплексного освоения нового жилмассива — квартирный вопрос одесситов станет решаться гораздо проще (подробнее о дешевом жилье и его привязке к территории читайте в конце статьи).

Умолчим о тысячах несчастных, до сих пор стоящих на квартирном учете. У нас даже вполне обеспеченная семья не может купить нормальную квартиру на 3-5 комнат. В большинстве «семейных» ЖК Одессы их доля не превышает 10%, в то время как в США и Канаде доля квартир на 3 и более комнаты (6, 8, 12) в начале 2000-х составляла 98% и 97% от объема сдаваемого жилья. В не особо богатой Италии 4-хкомнатный формат стал наиболее массовым при решении жилищного вопроса в крупных городах. И сегодня среднестатистическое жилье в странах Евросоюза имеет 4,1 комнаты (от 5,6 в Ирландии до 2,9 в Болгарии, что все равно завидно).

Одним словом, при росте благосостояния граждан, о чем мы все мечтаем, вопрос переезда из двухкомнатного новостроя в человеческую просторную квартиру станет актуален. Поэтому будет обидно, если весь наш профит уйдет в рост цен, которые, как мы знаем по собственному опыту, могут достигать 4-7 тыс. долл. за метр. А так и будет, если мы уже сегодня не задумаемся об экономичных форматах жилья, что, в свою очередь невозможно без комплексного освоения новых пространств и вообще, новой концепции развития Одессы.

Кстати, в перенаселенной Англии уменьшение квартир на фоне удорожания метров уже происходит. Вот только у них на человека приходится 44 квадрата, тогда как в Украине – 22, а в Одессе и вовсе 18,5 метров. Короче, нам бы расти и расти, а некуда.

2222                Планировки социального жилья в ЖК «Корвиале». Рим, 1975-1982. Источник: http://mgsupgs.dreamwidth.org/1645421.html

Что важно для чиновников?

Недавно облсовет провалил концепцию административной реформы с укрупнением громад Одесской области. Это неважно, потому что когда-нибудь ее все равно да примут. Важно другое: городские власти Одессы не проявили видимой активности в вопросе расширения границ города. Зато много сил потратили лидеры Фонтанки и Авангарда, желая превратить свои н.п. в местечковые «столицы» рядом с растущей вширь Одессой.

Можно посочувствовать тамошним чиновникам и попенять на наших, поскольку у Одессы есть все моральные права на расширение. Начнем с того, что из всех городов СНГ с населением 800-1200 тыс. именно у нас самая маленькая территория и самая высокая плотность населения. По площади Одесса меньше Львова и Владивостока и лишь чуток больше 600-тысячного Ярославля.

Если же брать крупные города СНГ вообще, то окажется, что по плотности населения Одесса уступает только Москве и Ташкенту, но сопоставима с Минском. Следует отметить, что Москва и Минск спланированы очень компактно и отличаются низкой долей частного сектора в застройке – 1 и 5% жилого фонда соответственно. В Одессе же на усадьбы приходится 22% жилфонда и 58,6% селитебной территории. В этом плане мы — лидеры среди городов с населением от 500 тыс.

Что касается Ташкента, то его высокие показатели связаны с 1)быстрым вводом жилья в высотных районах с повышенной плотностью населения; 2) историко-архитектурными особенностями усадебной застройки; 3) низкой, по сравнению с другими крупными городами СНГ обеспеченностью жильем – всего 16 м2 по сравнению с 18,5 в Одессе, 19 – в Минске и 22 – в Москве.

Одним словом, Москва, Минск и Ташкент имеют свои причины на соответствующую плотность населения. Первые два города могут, к тому же, похвастаться приличной дорожной системой. Для Одессы же с ее засильем частного сектора и самой высокой в Украине долей мало- и среднеэтажного жилья такая плотность населения слишком велика. Тесно.

Таблица 1. Площадь и плотность населения Одессы исопоставимых городов СНГ

111Примечания: 1) Города с населением 0,8-1,2 млн выделены синим; 2) Москва указана в старых границах с соответствующим населением; 3) Данные по Киеву не приведены из-за невозможности установить фактическую численность населения, Баку — из-за включения в городские границы непропорционально больших неосвоенных пространств.

Приведенная таблица только подтверждает сие. Конечно, вовсе не обязательно иметь такую площадь, как Пермь или Челябинск с их лесами-полями и бескрайними заводами в городской черте, но сравняться хотя бы с Ереваном для нас очень желательно. Причем вовсе не обязательно сразу застраивать новые земли – городу нужен резерв для развития. Притом удобоваримый, а не какие-нибудь Поля фильтрации, где нужно еще производить подсыпку грунтов на 2-3 метра, иначе коммуникации просто сгниют.

Генплан – в топку!

Расширение Одессы требует нового генплана. В крайнем случае, новые жилые и производственные образования в районах нужно как-то «впаять» в одесский проект, что потребует десятков различных согласований на межрайонном уровне.

Но проще наш Генплан вообще отменить. В демократических СМИ много писалось о том, что он принят незаконно. Конкретно – в последний момент из-под полы был достан и проголосован горсоветом совсем не тот вариант генплана, который был утвержден в 2013 году на Согласительной комиссии. Там еще много юридических моментов, в которых сам черт ногу сломит. Но их оказалось достаточно, чтобы в Киев пошли письма, а в суды – иски.

Самое печальное, что наш генплан очень непрофессионален. Почему – загадка. Проработка генпланов Львова, Тернополя, Харькова и других городов Украины куда лучше, хотя готовил их все тот же киевский институт «Гипроград».

Среди перлов документа – две цифры протяженности городских магистралей, четыре варианта площади парка «Юбилейный», а также игнорирование темы многоуровневых гаражей и отдельно стоящих паркингов, приправленное статистикой транспортных потоков 11-летней давности.

А вот пример для полного счастья. В предыдущей главе мы сравнивали Одессу с Москвой и Минском и пришли к выводу, что для их показателей у нас помидоры маловаты. Так вот, Генплан Минска до 2030 года предусматривает увеличение жилфонда на 84%. При этом площадь города увеличивается почти пропорционально — с 306 до 542 км2. В Одессе же «Гипроградовцы» предлагают построить 10,6 млн метров жилья (+58%) на неизменной территории. Занавес.

*     *     *

Кстати, юридический задел под расширение границ Одессы уже есть. В 2004 году горсовет согласовал Концепцию перспективного развития Одессы. Также в архивах мэрии лежит «Проект установления городской черты г. Одессы». Последний документ предусматривает 2600 га резерва на нескольких площадках вокруг города, прежде всего – за поселком Котовского.

Экс-начальник управления архитектуры Владимир Глазырин в одном из своих эссе* указывает о возможности простирания границ города до окружной дороги, с занятием земель Сухого Лимана и пгт Таирово, а на северо-востоке – до самого Григорьевского лимана. Общая площадь города, таким образом, увеличится почти вдвое.

Глазырин выделяет следующие площадки перспективного освоения:

— «Таировская» — 1750 га на землях Таировского поссовета – под многоквартирную и усадебную застройку;

— «Усатовская» — 850 га сельхозземель между Слободкой, Усатово и окружной дорогой – высокоплотная коттеджная застройка;

— «Котовская» — 400 га непосредственно за поселком Котовского – многоквартирная и усадебная застройка;

— «Вапнярка» и «Гвардейское» — 5000 га под коттеджи и развитие рекреационной зоны.

По моему крайне субъективному мнению, площадка «Таировская» является особенно перспективной. Участок примыкает к железнодорожным веткам на Ильичевск и Бурлачью балку. Они используются пассажирскими и транспортными поездами не столь активно, как западное и северное направления, а потому, вероятно, могут быть адаптированы под скоростные электрички. Расстояние от ж/д вокзала до Сухого Лимана – 16 км, до Бурлачьей Балки – 21 км. Даже при обычной скорости следования поезда будут доходить до центра Одессы за 30-40 минут. Наконец, при организации нормального автобусного сообщения, жители Сухого Лимана смогут добираться до поселка Таирова (Глушко-Жукова) за 7-10 минут – как и жители Дачи Ковалевского и Черноморки.

шаблон 1Вариант расширения границ Одессы до 300 км2. Картографическая основа: Google Earth

Расширение возможностей

Представляется очевидным, что в 2017 или 2020 году у Одессы будет новый генплан. Надеюсь, нормальный и с учетом новых границ. Приемлемой альтернативой оным может стать только комплексное планирование и координация действий на уровне всей одесской агломерации. Но это уже частности, а генплан все равно нужен.

Итак, какие же вопросы и каким образом поможет решить «Концепция Большой Одессы»? Для примера возьмем жилищное строительство и туризм.

  1. Жилье

За последние 130 лет в мире, в том числе и на территории бывшего СССР, разработано достаточно много техник и форматов доступного жилья. Самыми экономичными до последнего времени были сборно-щитовые дома для теплых стран. В Чили даже существует государственная программа по строительству таких домов для всей семьи за 300 долл./метр.

У нас все серьезнее из-за холодного климата. Но и производство новых материалов не стоит на месте. С недавних пор энергоэффективные купольные дома потихоньку осваивают рынок Украины, а в Японии и США они уже неплохо прижились. Без отделки, но с коммуникациями такой дом стоит 250-300 долл. за метр, то есть приличное жилье на 50 квадратов обойдется вам в 12-15 тыс. долл. и будет собрано за неделю.

У купольных домов немного странная архитектура, но, наверное, мы просто к такому не привыкли. Жить в таком помещении точно лучше, чем в отсеке коммуны на Богданова с очень странными соседями, общим санузлом и за те же деньги. А если вернуться в координаты 2013 года, то на купольный дом смогут претендовать очень и очень многие люди.

При наличии программы и комплексного плана, можно представить себе целый купольный городок, в котором земля предоставляется городом бесплатно, а домики продаются за 20 тыс. долл. – с учетом стоимости прокладки коммуникаций, а также строительства школ, детсадов, организации зон отдыха. Это вам не километр дороги за 100 млн грн делать. Это – эффективный бизнес.

Zj3xm4yvKvkПоселок малогабаритных купольных домов в Японии

Небольших усилий чиновников в Киеве и Одессе достаточно, чтобы строить на свободных землях серийные многоквартирные дома стоимостью 500-700 долл./метр со всем набором инженерной и социальной инфраструктуры. Дома в 3-4 этажа обеспечат огромную экономию на металле и смогут обойтись без лифтов. Но главное – это вычет стоимости земли и экономия на комплексности работ.

Вообще надо отметить, что самым простым, доступным и надежным жильем в мире по сей день является мало- и среднеэтажное. Те же экспериментальные дома, печатаемые на 3D-принтерах пока не превышают 5-ти этажей. Недостатком такого жилья является большая, чем у высоток, потребность в территории. Но если говорить об освоении бывших угодий, то проблемы не возникает. Теоретически, на гектаре поля можно поселить 50-70 человек в купольных домах и 200-250 – в многоквартирных. И то и другое сопоставимо с плотностью застройки в частном секторе и районах «хрущевок». А главное, стоит в два раза дешевле.

  1. PS. Время, люди и их действия покажут, насколько это фантастика или не фантастика. Еще раз повторимся, что наиболее экономичным в мире является мало- и среднеэтажное жилье. Формат зависит от конкретных обстоятельств, но грех не заложить в следующий генплан Одессы возможность для развития хотя бы нескольких подобных образований.

Также в перспективе следует выстраивать полицентрическую концепцию развития Одесской агломерации вообще и Одессы – в частности. Крайне желательно, чтобы как можно больше людей работало в ближайшем радиусе, а не по всему городу. Тогда неминуемое «расползание» Одессы не приведет к транспортному коллапсу.

В перспективе очень важно зарезервировать место под несколько студенческих кампусов в 20-40 минутах езды от вузов – следует ожидать, что их жителями станут не только иногородние, но и жители Ильичевска, Южного, поселка Котовского и всевозможных «площадок» нового освоения.

  1. Туризм

В данный момент для города и горожан от туризма больше проблем и расходов, чем экономического эффекта. В центре города и на Фонтане не хватает инфраструктуры начиная с транспортных развязок заканчивая местом на пляже. Решать эти вопросы приходится за счет города, поскольку большая часть турбизнеса находится в тени.

В целом попытка совмещать «массовый» и «элитарный» туризм в центре перенаселенного города обречена на провал. Тем более, что при этом ограничиваются права местного населения, деградирует городская среда, нарушается устойчивость берегов.

Другое дело – переключиться с центра на периферию.

Берег от Крыжановки до Вапнярки включительно имеет протяженность 9 км – столько же, сколько от Ланжерона до 11-й станции. Здесь остались незастроенные земли, а в Крыжановке и Фонтанке плотность населения составляет всего 15-20 чел/га. Это в три раза меньше, чем в частном секторе Фонтана и в пять раз меньше, чем в границах старого Приморского района. Большинство участков здесь продаются за 50-150 тыс. грн/сотка по сравнению с 400-800 тыс. у моря в Одессе.

Одним словом, стартовые условия для бизнеса здесь гораздо лучше. Пожалуй, начинать нужно с крупных инвестиционных проектов, которые смогут профинансировать неотложные берегоукрепительные работы и строительство причалов для водного сообщения с центром Одессы.

4444Территории от поселка Котовского до Аджалыкского лимана по площади и протяженности береговой линии сопоставимы с Приморским районом. Картографическая основа: Google Earth

В целом, развитие рекреационного комплекса от Крыжановки до Вапнярки с реабилитацией береговой линии и Аджалыкского лимана выглядит более реалистичным, чем заложенное в Генплан превращение в Ниццу многострадальной Пересыпи. Цена вопроса – 1-2 млрд. долл. в течение 5-10 лет. Это абсолютно посильные и окупаемые инвестиции, в отличие от вложений в асфальт Гагаринского плато и очередной бедлам в Аркадии.

Важно, что «Большая Фонтанка» в пределах Одессы не только имеет шансы стать престижным районом, но и подтянет качество жизни и количество рабочих мест на поселке Котовского. В перспективе этот жилмассив будет неуклонно расширяться, поэтому его автономизация представляет собой задачу первостепенной важности.

Наконец, только с переносом туристического полюса Одессы из Аркадии на север может идти речь о миллионах новых туристов, о чем давно мечтают наши градоначальники.

И это – лишь один из множества «плюсов» расширения Одессы.

Михаил Мейзерский

* эссе Владимира Глазырина «Viva Forever, или Найди свою пристань» опубликовано в сборнике «О развитии строительного комплекса Одессы в послевоенный период (1944-2010) под редакцией П. Н. Чабаненко (изд. «Астропринт», 2011 год)

This Post Has Been Viewed 147 Times

Комментарии

  1. Алекс

    таблица на каком языке писана?

    что ещё за «кишинеу», «алматы» и прочие уродливые кальки на русский? Есть названия на русском языке, официальные, так и пишите, а то в одном месте «львов», а тут же рядом «кишинеУ»!

    По самой статье во многом согласен: город деградирует — его арзхитектурный облик становится ужасен, а многочисленные гетто без зелени и нормлаьных дворов, вроде «радужного», «застройки в районе ул. м.говорова» и теперь уже Аркадии, кроме того уродливые высотки возле моря смотрятся дико — обычно чем ближе к морю — тем ниже этажность, которая, наоборот, возрастает с удалением от берега. К тому же у нас нет гарантий, что через пару лет перед твоей купленной квартирой в «элитном» доме на французском, фонтане или в аркадии не вырастет окно в окно очередная высотка. Если ещё район парка Шевченко изуродуют — Маразлиевскую и ближайшие — совсем не останется мест нормальных.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *